Predčasná splátka hypotéky? (13.08.2023)

V tabuľke nižšie som spravil približné prepočty, ako budú vyzerať nárasty splátok hypotéky.

Ide o fakt, s ktorým sa dá málo spraviť, keďže sa zmenili trhové podmienky.
Iba podotknem, že ide o návrat k priemeru, nie o nárast ú.s. na extrémy, písal som o tom na konci minulého roka v Newsletteri, kde z analýzy vyplynulo, že priemerné ú.s. sa môžu hýbať niekde medzi 5%-7%. Vraciame sa tak na priemerné úrovne.

Ľudia boli pri ú.s. pravdepodobne príliš optimistickí a predpokladali, že takéto ú.s. zostanú navždy. Z môjho pohľadu je otázne, či v najbližších 20 rokoch ešte zažijeme ú.s. pod 1%, osobne si myslím, že skôr nie.
 
Jednou z možností, ako si znížiť splátku hypotéky, je predĺžiť si splatnosť hypotéky znovu na 30 rokov, avšak túto možnosť už nemôžu využiť všetci, vzhľadom na svoj vek a sprísnené úverové podmienky.

Ďalšou možnosťou je predčasné splatenie hypotéky.
Niektorí ľudia disponujú vyšším obnosom peňazí, napríklad 20 000€ a uvažujú nad predčasným splatením hypotéky. Vďaka tomu by mali nižšiu splátku.

Má to však až takú pridanú hodnotu?
V tabuľke dole sa pozrieme na to, či má predčasná splátka význam, a zároveň porovnáme pridanú hodnotu predčasnej splátky a investovania voľných peňazí.

Predčasné splatenie hypotéky by mohlo znížiť mesačnú splátku o 115€.

Kedy má význam predčasné splatenie:

• Zvýšenie splátky Vás dostane na hranu možností splácania a každé zníženie Vám pomôže prežiť mesiac.
• Z psychologického hľadiska Vás to oslobodí, budete môcť lepšie spávať, nebudete mať stresy a podobne.

Kedy nemá význam predčasné splatenie:

• Máte dostatočne vysoký príjem a zvýšenie splátky možno pocítite, ale dokážete fungovať bez zmeny životného štandardu, s tvoriacou sa rezervou.
• Z psychologického hľadiska to na Vás nemá negatívny vplyv .

Ak nebudete predčasne splácať a máte k dispozícii napríklad 20 000€, alebo inú sumu, pozrime sa na tabuľke nižšie na prínosy investovania týchto peňazí.

Ak by ste predčasne splatili 20 000€, tak by ste za 25 rokov na úrokoch ušetrili 14 380€ pri ú.s. 4,8% a 115€ mesačne.          
Ak si to dáte do pomeru k jednorazovej investícii na obdobie 25 rokov, porovnávate ušetrených 14 380€ s potenciálnym ziskom 94 508€.
 
Kompromisné riešenie môže byť, že kvôli psychologickému hľadisku predčasne splatíte 20 000€ a uštrených 115€ na splátke pravidelne mesačne investujete počas 25 rokov. V tomto prípade je však zisk nižší ako pri jednorazovej investícii.

Možností je viacero, od logických po pocitové. V konečnom dôsledku je však dôležité, aby ste sa cítili dobre.

Rastúce ú.s. sú nepríjemné, avšak ak zohľadníme pretrvávajúci vysokú infláciu, sú nevyhnutné.
Aktuálna inflácia na Slovensku je takmer 11%, a ú.s. na úrovni takmer 5%.
To znamená, že ako dlžník na inflácii stále pekne profitujete. Váš profit je 6%.
Áno nedostanete 6% priamo na účet, avšak Vaša reálna hodnota dlhu v čase výrazne klesá, pretože inflácia znehodnocuje aj reálnu hodnotu dlhu.
Ak by sme napríklad rátali, že priemerná inflácia za 5 rokov bude 8%, tak reálna hodnota 800€ mesačnej splátky bude cca 545€.
 
Na koľko rokov si zafixovať hypotéku?
Osobne by som fixoval ú.s. na 10 rokov.
Súčasné ú.s. sú pravdepodobne stále pod priemerom, v lepšom prípade na úrovni priemeru.
Aktuálne rozdiely v ú.s. medzi 1-10 ročnými fixáciami nie sú až také zásadné.
Z pohľadu pravdepodobnosti je najvyššia šanca, že ú.s. sa stabilizujú niekde okolo 5%.
Avšak je tam potenciálna šanca, že ú.s. môžu ďalej rásť. Pravdepodobnosť, že ú.s. výraznejšie klesnú je nízka.
Ak si zafixujete hypotéku na 10 rokov, ide o formu poistenia voči vyšším ú.s. a poistenie niečo stojí, avšak v tomto prípade náklad nie je taký vysoký.
Ak ú.s. výrazne klesnú, vždy je možnosť úver refinancovať na nižšiu ú.s., čo znamená bod pre Vás.
Týmto spôsobom si však ponecháte možnosť voľby.
 
 
Ak by ste sa chceli poradiť o Vašom dlhu, alebo o tom, ako investovať voľné prostriedky, budem rád ak ma kontaktujete. Zároveň Vám viem odporučiť aj zodpovedných hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám priamo pomôžu s refinancovaním Vašej hypotéky.