Nehnuteľnosti: Investičný mýtus?! (15.2.2026)

Zobrať si hypotéku, kúpiť nehnuteľnosť a prenajímať ju.
Toto je stratégia veľkej časti Slovákov.

Nejdem vôbec rozporovať nehnuteľnosti ako investičný nástroj.
Majú určite svoje miesto v budovaní majetku.

Netreba však zabúdať na:

• rozloženie svojho majetku aj do iných typov aktív
• to, že nehnuteľnosti nie sú jediným nástrojom budovania majetku

Ak sa spýtate väčšiny Slovákov, tak pravdepodobne budú mať v nehnuteľnostiach viac ako 80% svojho majetku.

Prečo je to tak?
Lebo to robia všetci.
Sused, kolega, rodičia,…

Skúsme sa však porovnať so zvyškom sveta a nie so susedom.
Predídeme tak konfirmačnému skresleniu.

Existujú viaceré reporty, ktoré hodnotia zloženie majetku milionárov.
Viem, pravdepodobne nie ste milionári.
Nič si z toho nerobte, ani ja.

Vieme sa inšpirovať influencermi, aké krémy a oblečenie si kupujú.
Športovcami, aké tréningy a stravu si zostavujú.

Skúsme sa inšpirovať ľuďmi, ktorí majú skúsenosti s budovaním majetku.

Ako to robia oni?
Aké percento svojho majetku majú v nehnuteľnostiach?
Aké ďalšie typy aktív používajú na budovanie majetku?

Zároveň Vám na záver ukážem:

• porovnanie výnosu nehnuteľnosti vs. akcie
• či Vám hypotekárna páka na nehnuteľnosť prinesie viac ako investovanie do akcií

Banka UBS pripravila– UBS Global Family Office Report 2025
 

 

Zdroj: https://www.ubs.com/content/dam/assets/wma/static/documents/ubs-gfo-report.pdf

• tu môžeme vidieť, ako majú strategicky rozložený majetok milionári, ktorí sú súčasťou Family officov z celého sveta
• nehnuteľnosti predstavujú globálne 11% majetku

Ďalším známym globálnym reportom je World Wealth Report od spoločnosti Capgemini.
 
Globálne rozloženie podľa jednotlivých typov aktív:
 

• Nehnuteľnosti tvorili v poslednom roku 19% celkového majetku

Ak sa pozrieme koncentrovanejšie na Slovensko a Česko, tak svoj Wealth report pripravila aj J&T Banka.

J&T banka okrem iného analyzovala, čo bolo hlavným zdrojom bohatstva česko-slovenských milionárov.

Kľúčové zistenia sú, že:

• 41% milionárov uviedlo, že k rastu ich majetku najviac prispeli investície do akcií
• 47% milionárov potvrdilo, že k rastu ich majetku najviac prispela podnikateľská činnosť

Zdroj: https://www.jtbanka.sk/files/archiv/wealth-report/jt-banka-wealth-report-2025-zaverecna-sprava.pdf

Z analýz vyššie vyplýva, že nehnuteľnosti sú súčasťou majetku milionárov.

• avšak tvoria 11-19% majetku 
• a zároveň nie sú hlavným nástrojom budovania majetku
   

Zdroj: https://nbs.sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/vyvoj-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-v-sr/

• Na grafe je možné vidieť vývoj cien nehnuteľností na Slovensku za roky 2002-2025
• Priemerný ročný výnos z nehnuteľností na Slovensku za 23 rokov bol ~7%
• Priemerný ročný výnos z globálneho akciového indexu MSCI World bol ~8%

 
Je pravda, že nezohľadňujem výnos z prenájmu nehnuteľnosti.

Avšak nezohľadňujem ani náklady:

• Náklady na splátky hypotéky
• Náklady za poistenie
• Transakčné náklady:
  • provízia RK 3-5%
  • právnik / kataster
  • znalecké posudky
  • daň z príjmu pri predaji (ak nesplníš časový test)
  • bankové poplatky
• Daň z príjmu z prenájmu
• Náklady na energie, fond opráv, miestne dane
• Náklady na opravy, renovácie, zveľaďovanie nehnuteľnosti:
  • Za 23 rokov treba:
    •  vymeniť kuchynskú linku
    •  niekoľko krát vymaľovať
    •  Vymeniť spotrebiče
    •  vymeniť sedačku
    •  vymeniť postel
    •  opravovať spotrebiče
    •  vymeniť niekoľkokrát zámok
    •  a iné
• Čas neobsadenosti:
  • obdobia bez nájomcu
  • riziko neplatenia
• Koncentrácia rizika:
  • jedna nehnuteľnosť = jedno mesto, jedna ulica, jeden typ bytu
  • nulová diverzifikácia
• A potom sú tu časové náklady spojené so správou nehnuteľnosti

 
V skutočnosti je teda dlhodobý priemerný ročný výnos z nehnuteľnosti ~4%.
 

A ešte je tu ďalší argument ľudí.
Ale ja nie som milionár a nemôžem toľko investovať a rozložiť svoj majetok ako milionári.
A zároveň ja si požičiam a využijem páku na nehnuteľnosť.

Poďme si to zrátať:

• Cena nehnuteľnosti: 200 000 €
• Vlastné zdroje (20%): 40 000 €
• Hypotéka (80%): 160 000 €
• Úrok: 3,5%
• Splatnosť: 30 rokov
• Rast ceny: 4% p.a.

Mesačná splátka:

• 718 €

Koľko zaplatíš banke celkovo:

• Celkom zaplatené: 258 650 €
• Z toho úroky: 98 650 €

Hodnota nehnuteľnosti z 200 000 € po 30 rokoch (4 % p.a.):

• 662 699 €

Efekt páky (hrubý pohľad):

• Investoval si:
  • 40 000 € vlastného kapitálu
• Po 30 rokoch máš:
  • Majetok v hodnote 662 699 €
  • Hypotéka splatená

Na prvý pohľad to vyzerá extrémne dobre.

Dôležitá otázka – čo ak by si investoval?
Ak by si tých 40 000 € investoval do MSCI World.
A namiesto splátky 718 €, by si rovnakú sumu investoval.

Koľko by si mal po 30 rokoch?
Budeme rátať so zhodnotením 7% p.a. (v čistom po odrátaní poplatkov)

Mal by si 1 205 709 €

Je to viac o 543 010 €
 

Ale ja som už teraz predal byt o 80 000 € drahšie.
Super!
A dokážeš to robiť ďalších 30 rokov?

Ceny nehnuteľností môžu aj klesať!

• Na Slovensku sa ceny nehnuteľností prepadli po roku 2008 o 20%
• Ceny klesali 6 rokov za sebou do roku 2014, kde dosiahli dno
• Úroveň cien z roku 2008 bola prekonaná až v roku 2019
• To znamená, že bolo treba čakať 11 rokov, kým sa ceny vrátili na približne podobnú úroveň
   

V žiadnom prípade Vás neodrádzam od investovania do nehnuteľností.
Nehnuteľnosti sú dobrá zložka majetku.
Ale nie jediná.
A nie najefektívnejšia z pohľadu budovania majetku.

Otázka nie je, či investovať do nehnuteľností.
Otázka je, či na nich stavať celý svoj majetok.

Ak chcete vedieť, ako by mohlo vyzerať rozloženie Vášho majetku, rád Vám pripravím individuálnu analýzu.
  

S pozdravom,

0949 627 651
gunovsky@rginvestments.sk

www.rginvestments.sk
Instagram
Linkedin
Youtube
Spotify

Ďalšie časti Newslettera nájdete tu.
Prihlásiť sa na odber Newslettera môžete cez formulár.