Dostupnosť Bývania na Slovensku (27.10.2024)

Ahojte Investori,
nedávno som riešil tému dostupnosť bývania na Slovensku. V súčasnosti to je, ale najmä v budúcnosti to bude jednou z najväčších výziev.
Ceny nehnuteľností neustále rastú, čo výrazne obmedzuje možnosť mladých ľudí a rodín získať vlastné bývanie.

Čo ovplyvňuje dostupnosť bývania?

• Rastúce ceny nehnuteľností.
• Nedostatok nových bytov.
• Zvýšené úrokové sadzby.
• Nízke mzdy.
• Nízke úspory.

Plánovaná konsolidácia na Slovensku spôsobí veľké problémy aj v súvislosti s dostupnosťou bývania. Zvýšenie viacerých daní, ako napríklad DPH, môže negatívne ovplyvniť ceny nehnuteľností a tým pádom znížiť ich dostupnosť pre širokú verejnosť.
 
Prečo môže konsolidácia ovplyvniť dostupnosť bývania?

• Zvýšenie cien stavebných materiálov.
• Zvýšenie nákladov developerov.
• Zníženie dopytu po nehnuteľnostiach- spomalenie výstavby- ceny na vysokej úrovni.
• Zvýšenie prevádykových nákladov na bývanie (energie, poplatky,…)

Predpokladá sa, že konsolidácia bude mať negatívny vplyv na infláciu. Viacerí odborníci a analytici predpokladajú, že v priebehu budúceho roku dôjde k nárastu priemernej inflácie na približne 5%.
Vyššia inflácia vedie k:

• Zvýšeniu úrokových sadzieb: Respektíve na Slovensku to môže mať vplyv na spomalenie poklesu ú.s. resp. na zastavenie poklesu ú.s., čo má negatívny vplyv na dostupnosť bývania.
• Zníženiu reálnych príjmov: Aj keď nominálne mzdy môžu rásť, reálne príjmy sa znížia kvôli vyššej inflácie, čo obmedzí možnosti ľudí pri kúpe alebo prenájme bývania.

 Ide o cyklus, kedy v dôsledku zvyšovania rôznych daní dochádza k:

• Rastu cien (nárast inflácie).
• Mzdy ľudí nedokážu reagovať tak pružne.
• Klesá reálna kúpy schopná sila peňazí.
• Banky nemôžu výraznejšie znižovať ú.s. (potom sú politikmi označované za vinníkov, pričom ide v podstate iba o vedľajší efekt).
• Keďže sa ľudom reálne zvýšia výdavky na všetky tovary a služby, klesá im v ich osobnom rozpočte objem peňazí, ktoré môžu dať na bývanie. Vysoké ú.s. tento efekt znásobia.
• Atď.

Nemusí to byť až taký problém z krátkodobého hľadiska. Nedostatok peňazí spôsobí nižší dopyt po nehnuteľnostiach, čo môže mať vplyv na pokles cien nehnuteľností. Avšak iba dočasne.
Vplyv na dostupnosť bývania je však následne aj taký, že poklesne aj ponuka. Čo znamená, že sa obmedzí výstavba nových bytov.
Keď sa situácia v ďalších rokoch stabilizuje, inflácia sa zníži, mzdy budú mať vyššiu kúpnu silu, ú.s. možno ešte poklesnú a naštartuje sa dopyt.
Ľudia budú chcieť opäť nakupovať nehnuteľnosti, ale keďže ich bude nedostatok, pretože sa v minulosti zastavila výstavba, ich cena bude skokovo rásť, a bývanie sa stane ešte nedostupenejším, napriek tomu, že kúpna sila sa zvýši.

Nedostupné bývanie má vplyv aj na rast cien nájmov:

• Ľudia si nemôžu dovoliť kúpiť vlastný byt.
• Rastie dopyt po prenájmoch, čo zvyšuje ich cenu .
• Rast cien nájmov zároveň multiplikujú aj rastúce ceny:
  •  Energií
  •  Nákladov na správu a opravu nehnuteľnosti
  •  Vybavenia nehnuteľnosti
  •  Vysoké náklady na splácanie dlhu, keďže sú vyššie ú.s.

 
Ďalším faktom je, že vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku je takmer 94% a dlhodobo rastie. Je to nie len kvôli bývaniu, ale aj kvôli budovaniu majetku, keďže nehnuteľnosti suplujú medzi slovákmi akciový trh. Investovanie do nehnuteľností ešte viac zvyšuje dopyt, a to spôsobuje ešte vyšší tlak na rast cien.

Zdroj: https://tradingeconomics.com/slovakia/home-ownership-rate

Slováci majú v Európe jednu z najvyšších mier vlastníctva bývania. Je teda možné predpokladať, že v čase bude skôr klesať.

V budúcnosti budú ľudia bývať stále viac v prenájmoch a nehnuteľnosti sa budú koncentrovať vo vlastníctve bohatších vrstiev obyvateľstva a zahraničných investorov.
Konsolidácia však celý tento proces urýchli a znásobí.

Nové generácie mladých, ktoré prídu:

• Si nebudú môcť dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť.
• Budú musieť bývať dlhšie s rodičmi, čo znižuje kvalitu života.
• Budú musieť bývať v prenájme.
• Budú si môcť dovoliť menší počet izieb, menšiu výmeru, čo znižuje kvalitu života najme pre mladé rodiny.
• To bude mať ďalší vplyv na znižovanie pôrodnosti.
• To bude mať ďalší ekonomický vplyv o desiatky rokov, keďže v krajine bude výrazne menej pracujúcich.
• To bude mať ďalší vplyv na zvyšovanie daní a odvodov o desiatky rokov.

 
Na obrázku nižšie je vidieť ako rastie index cien nehnuteľností v čase, a zároveň ako klesá dostupnosť bývania:

Zdroj: https://tradingeconomics.com/slovakia/housing-index

Zaujímavú štatistiku ponúka aj 13. vydanie štúdie spoločnosti Deloitte z augusta 2024.
Okrem iného sa vďaka nej vieme porovnať s inými krajinami a mestami podľa toho, koľko priemerných hrubých ročných platov potrebujeme na kúpu nehnuteľnosti.

• Slovensko bolo v roku 2023 zosadené z prvej priečky Českom. Znamená to, že v porovnaní s inými európskymi krajinami máme druhú najhoršiu dostupnosť bývania, keďže na kúpu nehnuteľnosti sme v roku 2023 potrebovali až 12,7-násobok priemerného hrubého ročného príjmu.

• Z pohľadu hlavných miest v Európe, predstavuje Bratislava 4. najdrahšie bývanie. Na kúpu nehnuteľnosti v Bratislave bol v roku 2023 potrebný 12,9-násobok priemerného ročného príjmu.

 
Bez zásadný reforiem, ktoré podporia ekonomický rast a zvyšovanie bohatstva obyvateľstva, budú spomínané scenáre extrémnejšie a rýchlejšie.

Možné riešenia:

• Zásadné reformy v oblasti školstva a budovanie vzdelanostnej ekonomiky, a tak dlhodobé budovanie rastu ekonomiky, cez bohatstvo obyvateľstva.
• Stabilné a atraktívne podnikateľské prostredie pre domácich aj zahraničných investorov. Čo znamená opak konsolidácie:
  •  Nižšie dane
  •  Nižšia byrokracia
  •  Lepšia vymožiteľnosť práva
• Podpora nájomného bývania. Zameranie sa na výstavbu dostupného nájomného bývania ako alternatívy k vlastníctvu nehnuteľnosti.
• Podpora výstavby a menej byrokracie.
  • Urýchlenie schvaľovacích procesov.
  • Zníženie administratívnej záťaže pre developerov.

Keďže som realista a obávam sa, že tieto a ďalšie opatrenia tak skoro neprídu, ak vôbec.
Preto verím, že veľmi pomôže aj zvyšovanie finančnej gramotnosti, o ktoré sa snažím aj ja, a ktoré by mohlo podporiť:

• Vytváranie úspor.
• Lepšie plánovanie osobných financií.
• Plánovanie budúcnosti.
• A najmä nižšiu mieru odkázanosti a spoliehania sa na štát aj prostredníctvom investícií.

 
Ak sa chcete poradiť o tom, ako byť menej odkázaný na štát, budem rád, ak ma kontaktujete a poradím Vám ako sa viac spoliehať na seba.

S pozdravom,