Dotovanie hypoték (22.10.2023)

Vzhľadom na súčasnú situáciu na trhu, kedy rastú ú.s., sa môže zdať toto opatrenie veľmi lákavé pre väčšinu ľudí. Samozrejme, nikto nechce platiť viac.

Avšak ako som už spomínal v minulom Newsletteri, jednoduché riešenia zložitých situácií nemusia byť vždy tie najlepšie.

Aké dopady by mohli mať takéto zásahy štátu do trhovej ekonomiky?
 

• ECB zvyšuje ú.s. najmä v súvislosti s bojom proti vysokej inflácii:
  • Je to nevyhnutné, aby inflácia klesla na inflačný cieľ okolo 2%.
  • Inflácia na Slovensku už klesla zo svojho maxima 15%, avšak stále je na úrovni približne 8,2%.
  • Zníženie ú.s. by pravdepodobne vyvolalo opätovný rast inflácie.
• Dotovanie štátom väčšinou vyvolá na trhu nedostatok:
  • Spomeňme si, ako Maďari dotovali ceny benzínu a následne bol benzín na prídel, pretože ho bolo nedostatok. Ľudia tankovali ako by to bolo zadarmo pretože si uvedomovali neprimerane nízku cenu a chceli to využiť.
  • Dotovanie hypoték by pravdepodobne vyvolalo ďalší rast cien nehnuteľností (ktoré medzičasom klesli) a zvýšila by sa tak nedostupnosť bývania na Slovensku.
  • Teda bohatí (majitelia nehnuteľností) by sa stali ešte bohatší a chudobní ešte chudobnejší.
  • Zároveň by to banky odzrkadlili na nižšom úročení vkladov prípadne by obmedzili ponuku úverov, čím by sa stali peniaze menej dostupné a zvýšili poplatky.
  • Cieľ neznižovať životný štandard by tak nabral opačný rozmer.
• Dotovanie hypotéky zo štátneho rozpočtu:
  • Išlo by pravdepodobne o stovky miliónov zo štátneho rozpočtu, ktoré by sa mohli použiť v školstve, zdravotníctve a na budovanie a investovanie štátu do infraštruktúry.
  • V tomto prípade by z toho naviac profitovali tí bohatší, teda vlastníci nehnuteľností. Čím viac a drahších nehnuteľností tým vyššia dotácia v absolútnom vyjadrení. Zároveň by sa ľuďom s vyšším príjmom rozviazali ruky a mohli by kupovať ďalšie nehnuteľnosti. Teda by opäť narástla cena a klesla dostupnosť bývania.
  • Do štátneho rozpočtu prispievajú aj tí, ktorí hypotéku nemajú, čo znamená, že by dotovali hypotéky iných.
• Takýto zásah do trhovej ekonomiky by vytvoril priestor na arbitráž:
  • Predstavte si, že ú.s. by sa zásahom znížili na 1%-2%.
  • Vedeli by ste tak získať peniaze veľmi lacno a zainvestovať ich napríklad do veľmi konzervatívnej investície, teda do 10r štátnych dlhopisov Slovenska, ktoré majú aktuálne kupón (výnos) okolo 4,3%. Alebo do ešte menej rizikových 10r štátnych dlhopisov Spojených štátov, ktoré majú kupón cca 4,9%.
  • Taktiež sú na trhu termínované vklady s výnosom 2-3%.
  • Prípadne viete peniaze vložiť do akcií, ktoré vám dlhodobo môžu priniesť zisk približne 7%.
  • Ide tak o neprimerané zvýhodnenie, ktoré je nielen proti bankám, ale aj proti sociálne slabším skupinám, ktoré by takúto arbitráž nevedeli využiť.
• Negatívny vplyv na edukačný charakter obyvateľstva:
  • Ide o ďalšie populistické vyhlásenie, ktoré ľudí vedie k pocitu, že štát sa postará o všetko a ľudia za seba nemusia mať žiadnu zodpovednosť. To znamená, že si budú požičiavať peniaze aj nad svoje limity s pocitom, že štát im to aj tak zadotuje.
  • Štátny rozpočet nie je neobmedzený, a takto môžeme smerovať až k bankrotu.
• Aktuálne úrokové sadzby nie sú vysoké:
  • Ak si SR ako štát požičiava peniaze za cca 4,3%, nie je možné, aby si obyvateľ, ako menej bonitný/spoľahlivý dlžník, požičiaval peniaze za 1%.
    Pre obyvateľa tam musí byť spravidla riziková prirážka niekde na úrovni 1%-1,5%. Čo znamená, že ú.s. pre obyvateľov by mohli byť niekde na úrovni 5,3%-5,8%.
  • Ak sa pozrieme na historický vývoj ú.s. v období rokov 2004 až 2023 (Aug), tak priemerná ú.s. je 3,87%, čo znamená, že sa dostávame na historicky priemerné ú.s..
    Priemerná ú.s. by bola ešte vyššia, ak by sme sem zarátali 90-te roky, kedy boli ú.s. na úrovniach cca 10%-16%.

Zdroj: NBS

• Skúsme to porovnať s trhom s dlhšou históriou- na grafe nižšie môžete vidieť ako príklad vývoj ú.s. v USA.

Zdroj: https://www.freddiemac.com/pmms

• Priemerná úroková sadzba od roku 2004 doteraz bola 4,71%.
• Za posledných 30 rokov bola 5,65%.
• Od roku 1971 bola 7,74%.
• V roku roku 1981 dosiahla priemerná úroková sadzba svoj vrchol 18,39%.

 
Trhová situácia sa v čase mení a striedajú sa jednoduchšie a ťažšie obdobia. Aktuálne je nevyhnutné, aby sme sa zmierili s tým, že z pohľadu ú.s. končí jednoduchšie obdobie a trh sa vracia do normálu– teda k priemeru.

Vzhľadom na 30-ročné horizonty splátok hypoték je pravdepodobné, že v budúcnosti budú aj ťažšie obdobia, kedy môžu byť ú.s. aj 7%-8%.
Tohto faktu si treba byť vedomí s tým, že z danej situácie sa budeme musieť dostať vždy sami a štát za to nemôže byť zodpovedný.
Ak by mal byť štát zodpovedný za všetko, došiel by do bankrotu, čo by znamenalo výrazne drahšie financovanie dlhu pre štát, a teda aj pre obyvateľov, kľudne aj 20%.
 
Z analýzy je teda možné vidieť, že jednoduché populistické riešenia môžu narobiť viac problémov ako pomoci. V konečnom dôsledku si myslím, že k plošnému dotovaniu hypoték aj tak nepríde a možno sa obnoví akurát bonifikácia pre mladých, resp. vybrané skupiny ľudí.

Myslite na svoju budúcnosť, a ak sa potrebujete poradiť, budem rád, ak ma kontaktujete.
Rád Vám poradím s nastavením Vašich financií a investovaním.