Nehnuteľnosti- Slovenský Akciový Trh (05.02.2023)

Ahojte Investori,
nehnuteľnosti sú na Slovensku veľmi preferovanou investíciou. Nadnesene by sa dalo povedať, že ide o “slovenský akciový trh”.Nehnuteľnosti sú niečo, čo ľudia poznajú. Niečo, čo si môžu chytiť. Budú tu stáť ešte desiatky rokov.
V posledných rokoch však na trhu nehnuteľností nastala mánia. Spôsobili to najmä lacné hypotéky a pocit, že ceny nehnuteľností budú rásť už navždy, a až do vesmíru.

Častokrát som počul a čítal, že investovanie do nehnuteľností je najlepšia volba. Ale je to naozaj tak?

Investovanie do nehnuteľností má v majetku bezpochyby svoje miesto.

• Dobrá diverzifikácia
• Rast ceny nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte
• Príjem z prenájmu
• Fyzické aktívum, ktoré sa “nestratí”

Avšak na Slovensku tvoria nehnutelnosti väčšinu majetku ľudí, čo nie vhodné najmä z hladiska diverzifikácie.
Aký podiel majetku by mali tvoriť nehnutelnosti? To sa nedá jednoznačne povedať, je to individuálne.

Ale existuje viacero odporúčaní:

• Často sa odporúča, aby nehnutelnosti tvorili maximálne 30% majetku
• Ekonóm Burton Malkiel k tomu vo svojej knihe A Random Walk Down Wall Street spravil guideline podľa veku (The life cycle investment guide):

• Na grafoch je možné vidieť, že podiel realít rastie s vekom, keďže ide o konzervatívnejšiu investíciu
• Avšak optimálny podiel nehnuteľností v majetku je medzi 10%-15%
• Spoločnosť Capgemini pripravuje každoročne Správu o svetovom bohatstve (world wealth report). Jeho súčasťou je aj porovnanie rozloženia majetku vo svete podľa tried aktív:

(Zdroj: https://worldwealthreport.com/key-highlights.html)

• Na grafe môžeme vidieť, že nehnuteľnosti (Real Estate) v Európe predstavujú v priemere 18% majetku. Ide o všetky skupiny ľudí bez ohľadu na vek a veľkosť majetku. Alokácia sa ale výrazne nemení ani s ohľadom na vek alebo veľkosť majetku.
• V jednotlivých častiach sveta sa podiel nehnuteľností v majetku pohybuje medzi 15%-18%. Pričom Globálne je to 15%.

Nehnuteľnosti zároveň nepredstavujú najlepšiu alternatívu zhodnotenia, ako veľa ľudí očakáva.
Pozrime sa na trh nehnuteľností na Slovensku:

(Zdroj: https://nbs.sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/vyvoj-cien-nehnutelnosti-na-byvanie-v-sr/)

• Graf zobrazuje priemerné ceny nehnuteľností v € za m2 na Slovensku.
• Rast cien bol v posledných rokoch veľmi výrazný.
• Ak by ste kúpili pri najnižšej cene 1215€ za m2 v Q4 2013 a predali pri najvyššej cene 2714€ za m2 v Q3 2022 tak by ste zarobili približne 123%, čo je super výsledok.
• Avšak ak by ste investovali napríklad do S&P 500 pri najnižšej cene vo Februári 2009 a predali by ste pri najvyššej cene v Decembri 2021, vaša investícia by sa zhodnotila o približne 480% (zdroj).
• Áno, v cenách nehnuteľností nie sú zarátané príjmy z prenájmu, ktoré predstavujú v priemere 2%-3% výnos p.a., ale ani v zhodnotení S&P 500 nie sú zarátané reinvestované dividendy (vtedy by predstavoal výnos S&P500 647% – zdroj).
• Zároveň ide o nereálnu situáciu, kedy by sme vystihli moment kúpy pri najnižšej cene a predaji pri najvyššej. Ale ide o porovnanie výnosov.
• Dlhodobo môžeme pri akciách očakávať nominálne zhodnotenie na úrovni 7%-10%.

Veľa ľudí očakáva, že ceny nehnuteľností nemôžu klesať, čo nie je pravda. Cyklicky nastávajú obdobia,  kedy klesajú aj ceny nehnuteľností.
Pozrime sa na to priamo na príklade Slovenska:

• Graf vyššie, kde je zobrazený vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR, ukazuje pokles, ktorý nastal v roku 2008.
• V tom období došlo v USA k veľkej Finančnej kríze, ktorá začala v oblasti trhu nehnuteľností, a následne sa v rámci globalizácie preniesla do zvyšku sveta.
• V roku 2008 sme na Slovensku nemali taký problém so zadlženosťou a podobne. Ale ceny nehnuteľností poklesli.
• Od Q2 2008, kedy dosiahli ceny nehnuteľností v SR svoj vrchol, následne klesali až do Q4 2013, kedy dosiahli dno. Za 5 rokov tak došlo k poklesu o 21,6%.
• Návrat k pôvodným cenám nastal približne v roku 2019. To znamená, že trvalo 11 rokov, kým sa ceny nehnuteľností dostali na pôvodné úrovne.
• Od roku 2019 začali ceny prudko rásť, až dosiahli nový vrchol v Q3 2022. Došlo tak k rastu o 75%.
• Tento prudký rast nastal aj vďaka lacným peniazom (nízke úroky na hypotékach), ale výrazne vzrástla aj zadlženosť domácností, čo je možné vidieť na grafe nižšie:

(Zdroj: https://tradingeconomics.com/slovakia/households-debt-to-income)

• Ide o dlh slovenských domácností pomerne k HDP
• Môžeme vidieť, že v USA (modrá čiara) výrazne vzrástol dlh domácností pred finančnou krízou.
• V SR (bodkovaná čiara) dlh slovenských domácností rastie, a s ním aj ceny nehnuteľností.
• Zároveň však začali výrazné rásť úrokové sadzby, a zároveň hrozí ďalšia recesia a je to viacero ďalších faktorov, ktoré pravdepodobne budú tlačiť na pokles cien nehnuteľností.
• Pričom v Q4 2022 už došlo k medzikvartálnemu poklesu o takmer 2%.
• Na realitnom trhu je zároveň cítiť ochladenie. Záujem o kúpu klesá, lebo hypotéky sú už drahé. Nehnuteľnosti čakajú na predaj aj niekoľko mesiacov. To znamená, že ceny budú pravdepodobne musieť ísť dole. Je tu samozrejme veľa ďalších faktorov, ktoré na to môžu mať vplyv.
• Budú ceny nehnuteľností ďalej klesať? To nevie nikto, ale je tu vysoká pravdepodobnosť, že áno.
• O kolko klesnú ceny nehnuteľností? To taktiež nevie nikto. Ale keď sa pozrieme na 22% pokles po roku 2008, keď sme tu nemali takéto problémy na realitnom trhu, tak potenciál na pokles môže byť na úrovni 20%-30% v horizonte 5 rokov. Či to tak bude uvidíme až spätne.
• Ako vždy hovorím, rátajme radšej s horšou alternatívou a budme pripravení. Ak nenastane, lepšie pre nás.

Na záver teda zvážme, či náš majetok nemá priveľký podiel v nehnuteľnostiach. Ak áno, začnime zvyšovať podiel nášho majetku aj o iné triedy aktív.
Skúsme si zobrať príklad z odporúčaní ekonóma Burtona Malkiela, ktorý odporúča ešte aj po 60-tke držať približne 40% podiel majetku v akciách. Pričom dovtedy sa jeho odporúčanie pre podiel akcií pohybuje medzi 70% a 55%. A to najmä preto, že akcie sú dlhodobo najvýnosnejšiou triedou aktív a jedným z najlepších spôsobov budovania majetku.
Diverzifikujme a buďme pripravení.

Ak sa budete potrebovať poradiť ohľadom investovania a osobných financií, neváhajte ma kontaktovať.