Odvrátená Strana Realitných Fondov (12.11.2023)

Veľa investorov si neuvedomuje, že riziká existujú aj v tomto sektore a v súčasnosti tieto riziká rastú.
Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB) vydal ešte v januári 2023 odporúčanie o rizikách v sektore komerčných nehnuteľností pre krajiny Európskeho hospodárskeho priestoru.

• Problém je v tom, že komerčné nehnuteľnosti sú v porovnaní s inými sektormi citlivejšie na ekonomický vývoj.
• Zároveň je tento sektor veľmi citlivý na rast úrokových sadzieb, ktorý bol v poslednom období výrazný. Čím viac rastú náklady v podobe úrokov, tým viac sa zhoršuje ziskovosť a likvidita firiem podnikajúcich v komerčných nehnuteľnostiach.

 
Samotné realitné fondy hovoria o stabilných rastoch investície a tu sa z môjho pohľadu dostávame k problému.
Výnosy realitných fondov sú tvorené najmä:

• Trhovým zhodnotením nehnuteľností v portfóliu.
• Výnosom z prenájmu.

 
Na zobrazenie výkonnosti fondu som si zobral graf výnosov Prvého realitného fondu od IAD, ktorý je veľmi populárny aj odceňovaný.

Zdroj: https://iad.sk/podielove-fondy/fond/prvy-realitny-fond/
 
Na grafe je možné vidieť takmer lineárny rast výnosov, čo vyzerá v porovnaní s akciami ako naozaj stabilný výnos bez výrazných výkyvov.

Ako je to možné?

• Hodnota fondu sa preceňuje na základe majetku v realitnom fonde, ide v podstate o účtovnú hodnotu majetku.
• Hodnota majetku v realitnom fonde je určovaná znalcom alebo nezávislým oceňovateľom. To znamená, že hodnota majetku závisí od názoru nezávislého odborníka.
• Znalec ocení nehnuteľnosti na základe nejakých modelov, avšak ani NBS nedisponuje presným modelom, ktorý by hovoril o vývoji cien komerčných nehnuteľností na Slovensku. Určiť teda reálnu hodnotu komerčnej nehnuteľnosti je naozaj tažké a dalo by sa povedať, že ide o názor človeka, resp. zopár ľudí, hoci ide o znalcov.
• Reálna trhová cena nehnuteľností by sa ukázala až pri predaji. Napríklad na akciovom trhu sú akcie prehodnocované trhom takpovediac každú sekundu prostrednítvom dopytu a ponuky. Ak to teda porovnáme v realitnom fonde určuje hodnotu znalec/účtovník a na akciovom trhu dopyt/ponuka tisícov až miliónov účastníkov a transakcií.

Tým vôbec nechcem povedať, že odcenenie nehnuteľností v portfóliu je neférové alebo podvodné, je však z môjho pohľadu abstraktné a reálna hodnota majetku by sa ukázala až pri priamom predaji na trhu.

Prečo by mal realitný fond predávať nehnuteľnosti?

• Kým investori peniaze vkladajú a vyberajú iba v malých objemoch, problém to nie je.
• Fond má pravdepodobne zabezpečenú likviditu vo forme cashu, ale aj v rôznych cenných papieroch. Prípadne by si vedel požičať peniaze od banky.
• Ak by však v rovnakom čase požadovalo vyplatenie svojich podielov veľa investorov, fond by pravdepodobne musel začať predávať svoj majetok.
  Niečo podobné sa nedávno stalo skrachovanej Silicon Valley Bank (run na banku).
• Komerčné nehnuteľnosti sú výrazne menej likvidné ako nehnuteľnosti na bývanie, aj preto majú realitné fondy v zmluvách uvedené, že investorovi vyplatia podiely bez zbytočného odkladu najneskôr však do 12 mesiacov od doručenia úplnej žiadosti. To znamená, že prí veľkom nápore môže investor čakať na vyplatenie aj 12 mesiacov.
• Predstavte si, že fond by chcel predať napríklad veľkú administratívnu budovu, alebo nákupné centrum čím skôr, aby vyplatil podiely, a aby nevyvolal paniku. Je vysoko pravdepodobné, že by musel ísť výrazne pod cenu, možno aj v desiatkach percent. Aj tak by mu predaj trval pravdepodobne niekoľko mesiacov.
• Už len samotné vyššie spomenuté faktory by pravdepodobne vyvolali prudší pokles hodnoty investície.

 
Zároveň ste určite zachytili, že ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku klesli kumulatívne o 11,8%. Avšak výnos väčšiny realitných fondov na Slovensku stále rastie, čo je minimálne podozrivé.

Pozrime sa na ekvivalenty realitných investícií na akciovom trhu tzv. REITs– Real Estate Investment Trusts. Ide o investičné nástroje, ktoré vlastnia, prevádzkujú alebo financujú nehnuteľnosti v rôznych typoch komerčných nehnuteľností. (viac info tu)
Vzhľadom na to, že je možné ich kúpiť na verejne obchodovanej burze, sú ocenené trhom a nie znalcami/účtovníkmi. Pozrime sa, či dosahujú taktiež lineárny rast výnosov:
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF

iShares European Property Yield UCITS ETF

iShares US Property Yield UCITS ETF

Vyššie spomenuté fondy sú ekvivalentom pre realitné fondy, avšak ich diverzifikácia je výrazne lepšia. Ide o obrovské fondy, ktoré zastrešujú business v komerčných nehnuteľnostiach v rozvinutých krajinách, samostatne v Európe, resp. posledný v USA.
Je evidentné, že tieto fondy odzrkadlujú reálnejší vývoj trhu, či už po veľkej finančnej kríze po roku 2007, alebo aj počas korona krízy v roku 2020, kedy boli komerčné nehnuteľnosti výrazne menej využívané.

Je možné, že väčšina realitných fondov na Slovensku predstavujú svetový unikát a neustále rastú aj počas krízy? Odpoveď nechám na Vás…

Touto analýzou nechcem povedať, že investovanie do realitných fondov nemá význam, resp. že ide o nejaký podvod, to vôbec.
Avšak z môjho pohľadu je dôležité informovať investorov aj o možných rizikách, ktoré sú možno menej pravdepodobné, ale určite reálne.
Zároveň veľa investorov nevie, ako realitné fondy fungujú a verím, že aj táto analýza im to pomôže objasniť.

Ak by ste sa chceli poradiť o svojich investíciách, alebo by ste chceli začať investovať a dlhodobo zhodnocovať svoj majetok, budem rád, ak ma kontaktuje a rád Vám s tým pomôžem.